- 21 de agosto de 2025
La justicia cuestiona la transparencia de la hipoteca inversa: implicaciones legales y fiscales
La hipoteca inversa, aunque aún minoritaria en el mercado español, ha empezado a generar jurisprudencia relevante en los tribunales. Recientes sentencias advierten sobre la falta de transparencia y el carácter potencialmente abusivo de este producto, particularmente en lo relativo a la capitalización de intereses, una práctica que puede derivar en un notable incremento de la deuda a lo largo del tiempo.
A continuación, analizamos los aspectos legales más relevantes, su impacto económico y las implicaciones fiscales que deben tener en cuenta tanto particulares como profesionales del sector.
¿Qué es una hipoteca inversa?
La hipoteca inversa es un producto financiero diseñado específicamente para personas mayores de 65 años, que necesitan liquidez sin perder la propiedad de su vivienda. A través de este instrumento, el titular de la vivienda recibe un ingreso periódico garantizado con su inmueble, sin tener que devolver el dinero mientras viva. Tras su fallecimiento, los herederos pueden optar por liquidar la deuda o permitir que la entidad se adjudique el inmueble.
El problema jurídico: intereses que se capitalizan como nueva deuda
Uno de los elementos más controvertidos de este tipo de préstamo es la forma en que se calculan los intereses. En muchos casos, el contrato permite que estos no se abonen periódicamente, sino que se acumulen como parte del capital pendiente, generando así nuevos intereses. Este sistema, conocido como capitalización de intereses, produce un efecto exponencial que incrementa considerablemente la deuda final.
Por ejemplo, si el tipo de interés es del 5% y no se paga mensualmente, ese porcentaje se aplica sobre una deuda cada vez mayor, lo que puede convertir un préstamo aparentemente asequible en una obligación económica muy elevada a largo plazo.
La postura de los tribunales
Varios tribunales han comenzado a pronunciarse en contra de esta práctica cuando no se ha explicado adecuadamente al consumidor:
- Audiencia Provincial de Barcelona (3 de abril de 2025): la sentencia afirma que, aunque la capitalización de intereses está reconocida por el Código Civil, la falta de información clara y comprensible al cliente convierte la cláusula en abusiva. Se destaca que el consumidor debe entender el funcionamiento real del crédito, y no basta con una redacción formalmente clara.
- Audiencia Provincial de Canarias (8 de febrero y 4 de septiembre de 2023): se declararon nulas las cláusulas que indicaban que “los intereses vencidos se capitalizan”, ya que esta redacción no permite deducir con claridad que esos intereses generarían nuevos intereses.
- Audiencia Provincial del País Vasco (10 de junio de 2021): anuló una hipoteca inversa completa por no superar el control de transparencia, al impedir al consumidor comprender la carga económica total del producto.
En todos los casos, los tribunales subrayan la importancia de garantizar el equilibrio contractual y proteger al consumidor, especialmente tratándose de personas mayores, un colectivo especialmente vulnerable.
Repercusiones fiscales
Desde el punto de vista fiscal, la hipoteca inversa tiene particularidades que deben ser evaluadas con detenimiento:
- No genera renta tributable durante su vigencia, ya que los ingresos mensuales recibidos por el titular no se consideran rendimientos del capital mobiliario ni ganancias patrimoniales.
- La deuda se consolida al fallecimiento del titular, afectando la masa hereditaria. Por tanto, los herederos deben valorar su impacto a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, así como la posibilidad de que el valor de la deuda exceda el del inmueble.
- En caso de liquidación de la deuda mediante la venta de la vivienda, pueden generarse ganancias o pérdidas patrimoniales, con sus correspondientes efectos en el IRPF o el Impuesto sobre Sociedades, si se trata de una persona jurídica.
Recomendaciones para consumidores y asesores
Dado el creciente escrutinio judicial y la complejidad técnica de este producto, tanto consumidores como profesionales deben actuar con especial precaución:
- Revisar en detalle las cláusulas contractuales, especialmente las relativas al cálculo y pago de intereses.
- Solicitar simulaciones del coste total estimado del préstamo, incluyendo escenarios de largo plazo.
- Asegurar que el cliente comprende la naturaleza del producto, algo fundamental no solo desde una perspectiva ética, sino también legal.
- Asesorarse con un profesional financiero o fiscal independiente, que pueda evaluar tanto los riesgos como las implicaciones económicas y tributarias del contrato.
Conclusión
La jurisprudencia reciente refuerza la necesidad de mayor transparencia en la comercialización de productos financieros dirigidos a personas mayores. Las cláusulas que permiten la capitalización de intereses deben ser explicadas de forma comprensible y detallada. En caso contrario, corren el riesgo de ser anuladas por los tribunales por vulnerar los principios de buena fe contractual y equilibrio entre las partes.