- 6 de febrero de 2026
La DGT aclara qué IVA se paga al comprar una vivienda de protección oficial de régimen general
Comprar una vivienda de protección oficial no siempre implica tributar al mismo tipo de IVA. Así lo recuerda la Dirección General de Tributos, que en una reciente consulta vinculante ha precisado qué tipo impositivo corresponde cuando se adquiere una VPO de régimen general directamente al promotor.
La aclaración llega a raíz de una consulta planteada por una compradora a la que la entidad vendedora repercutió un IVA del 10 % en la transmisión de una vivienda de protección oficial de régimen general. La duda era clara: ¿podría haberse aplicado el tipo superreducido del 4 %?
La regla general: 10 % para viviendas habituales
La normativa del IVA parte de una regla básica. Las entregas de viviendas realizadas por promotores tributan, con carácter general, al tipo reducido del 10 %, siempre que se trate de edificios aptos para su uso como vivienda, incluyendo hasta dos plazas de garaje y anexos que se transmitan conjuntamente.
Este es el tipo que se aplica, por tanto, a la mayoría de las viviendas nuevas, incluidas las VPO de régimen general, salvo que concurra una circunstancia muy concreta.
¿Cuándo puede aplicarse el 4 %?
El tipo superreducido del 4 % queda reservado para supuestos tasados. En concreto, solo resulta aplicable cuando la vivienda esté calificada administrativamente como vivienda de protección oficial de régimen especial o de promoción pública, y siempre que la entrega la realice su promotor.
La DGT recuerda además que este beneficio fiscal puede extenderse a viviendas con protección pública reguladas por normativas autonómicas, pero únicamente si respetan los límites estatales en materia de superficie máxima, precio de venta e ingresos de las personas adquirentes. Si esos parámetros se superan, el tipo del 4 % queda descartado.
La clave está en la calificación administrativa
Uno de los aspectos más relevantes de la consulta es que la DGT insiste en que la calificación administrativa de la vivienda no es una cuestión interpretativa, sino un hecho que debe acreditarse. No basta con que la vivienda sea “protegida” en términos generales: es imprescindible que conste su encuadre específico como régimen especial o promoción pública si se pretende aplicar el tipo superreducido.
En ausencia de esa calificación concreta, la compra de una VPO de régimen general tributa al 10 % de IVA, sin posibilidad de aplicar el 4 %.
Un recordatorio práctico para compradores y asesores
La conclusión es clara y tiene impacto directo en la planificación fiscal de operaciones inmobiliarias. Antes de firmar la compraventa, conviene revisar con detalle la calificación administrativa exacta de la vivienda, ya que de ella depende el tipo de IVA aplicable.
Un matiz aparentemente técnico puede traducirse en miles de euros de diferencia en el coste final de la operación. En materia de vivienda protegida, el apellido del régimen importa, y mucho.