Aprobados definitivamente en el BOE los cambios fiscales en la vivienda: así te afectarán

El Boletín Oficial del Estado (BOE) ha publicado ya la Ley de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, una normativa que traerá un incremento impositivo de las operaciones inmobiliarias en el IRPF, ITP, Impuesto de Sucesiones y Donaciones y en el Impuesto sobre el Patrimonio. Explicamos cómo esta nueva normativa va a afectar en las transmisiones de vivienda.


Adiós a la reducción del 60% del alquiler en el IRPF si no se declaró en la autoliquidación

Esta nueva Ley acaba con la reducción del 60% del alquiler de vivienda a la que tenía derecho el propietario, aunque no hubiera incluido en la autoliquidación todos los ingresos. Hasta ahora, bastaba con que declarara su existencia, incluso en el procedimiento iniciado por Hacienda para regularizar su situación. 

Sin embargo, a partir de ahora sólo los ingresos incluidos en la autoliquidación se tienen en cuenta para la reducción del 60%. Así, la ley modifica el artículo 23.2 de la Ley del IRPF, incluyendo la siguiente redacción: “Esta reducción sólo resultará aplicable sobre los rendimientos netos positivos que hayan sido calculados por el contribuyente en una autoliquidación presentada antes de que se haya iniciado un procedimiento de verificación de datos, de comprobación limitada o de inspección que incluya en su objeto la comprobación de tales rendimientos.”

Es importante destacar que este cambio ha entrado ya en vigor junto con la ley (desde el domingo 11 de julio de 2021), lo que significa que ha entrado en vigor a mitad del ejercicio del IRPF.

Y los propietarios de viviendas en alquiler tampoco tendrán derecho a la desgravación del 60% si ha habido rendimientos erróneamente calculados en la autoliquidación y regularizados por la Administración. En este punto, José María Salcedo, apostilla que no habrá reducción del 60% si el propietario declaró menos ingresos o si se dedujo indebidamente gastos. Es decir, perderá sólo la reducción de la parte de ingresos no declarados o gastos indebidamente deducidos.

Así, el BOE ha publicado una modificación que choca con el Tribunal Supremo, ya que en una sentencia del 15 de octubre de 2020 que ya publicamos en idealista/news consideró que el contribuyente podía disfrutar de este beneficio fiscal sobre el rendimiento neto obtenido del alquiler, aunque no declarara estos rendimientos en su Renta correspondiente.


Pactos sucesorios: se mantiene el beneficio fiscal de heredar una casa en vida si se vende 5 años después

La Ley de lucha contra el fraude fiscal aprobada establece mantener el beneficio fiscal que suponen los pactos sucesorios en el IRPF, pero sólo si el inmueble se transmite cinco años después de celebrar el pacto sucesorio o del fallecimiento del causante. De este modo, si se vende cinco años después sólo hay que tributar por el Impuesto de Sucesiones y Donaciones y no en el IRPF.

Desde el despacho de abogados recuerdan que el pacto sucesorio sólo puede llevarse a cabo en Galicia, País Vasco, Navarra, Aragón, Cataluña y Baleares por parte de aquellos que cuenten con la vecindad civil, que se adquiere por nacimiento o adopción o por residencia durante dos años manifestando la intención de acogerse a dicha vecindad (o durante 10 años sin declaración en contrario). En el resto de España no es posible.

Se trata de una enmienda que el Grupo Socialista presentó en el Senado para mantener los beneficios fiscales, ya que inicialmente la ley contemplaba directamente el fin de dichas ventajas fiscales.


Esta medida es sólo para transmisiones de bienes adquiridos por pacto sucesorio realizadas con posterioridad a la entrada en vigor de la nueva ley (el 11 de julio de 2021).

Además, las transmisiones realizadas mediante pacto sucesorio entre las mismas personas se acumularán, y se considerarán una única transmisión, cuando se realicen dentro del plazo de tres años.


Cómo quedan las ventajas fiscales del pacto sucesorio

La nueva ley aprobada introduce un periodo transitorio de cinco años en el que se eliminen esas ventajas fiscales, que sí podrían disfrutarse si la venta de la casa se produce más de cinco años después de suscribir el pacto sucesorio incluso aunque no haya fallecido el propietario original.

En concreto, el artículo 36 del proyecto de ley está redactado de la siguiente manera:

"Artículo 36. Transmisiones a título lucrativo.

Cuando la adquisición o la transmisión hubiera sido a título lucrativo se aplicarán las reglas del artículo anterior, tomando por importe real de los valores respectivos aquéllos que resulten de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado.

No obstante, en las adquisiciones lucrativas por causa de muerte derivadas de contratos o pactos sucesorios con efectos de presente, el beneficiario de los mismos que transmitiera, antes del transcurso de cinco años desde la celebración del pacto sucesorio o del fallecimiento del causante si fuera anterior, los bienes adquiridos, se subrogará en la posición de este, respecto al valor y fecha de adquisición de aquellos, cuando este valor fuera inferior al previsto en el párrafo anterior.

En las adquisiciones lucrativas, a que se refiere el párrafo c) del apartado 3 del artículo 33 de esta Ley, el donatario se subrogará en la posición del donante respecto de los valores y fechas de adquisición de dichos bienes.”


En qué consiste el pacto sucesorio

El pacto sucesorio debe formalizarse en escritura pública ante notario y tiene que hacerse entre parientes (cónyuges, ascendientes, descendientes, etc.). Aunque los acuerdos que lleven a cabo pueden favorecer a terceras personas ajenas a la familia. “Se trata de un acuerdo que sólo podrá modificarse o anularse por acuerdo de los firmantes, a diferencia del testamento que depende exclusivamente de la voluntad del testador” sostiene Salvador Salcedo.

Esta institución permite que el “donante” pueda transmitir su vivienda a modo de anticipación de la herencia futura. Así, esta operación queda gravada por el impuesto de sucesiones y no el de donaciones, que es menos ventajoso. Hay que tener en cuenta que la mayoría de Comunidades Autónomas tienen aprobados mayores beneficios fiscales para el caso de transmisiones por herencia que para el de donaciones. La adquisición de bienes por pacto sucesorio se equipara a la transmisión por herencia, por lo que podrá beneficiarse de todos estos beneficios fiscales.

Además, el que transmite bienes por pacto sucesorio tampoco tendrá que declarar la ganancia patrimonial en el IRPF, a diferencia de lo que sí ocurre cuando transmite por donación.

Éste es uno de los grandes inconvenientes de la transmisión de inmuebles por donación. Y ello, porque el que entrega el inmueble tiene que tributar por el valor que tiene el inmueble, como si lo hubiera vendido. Y ello, a pesar de no haber recibido ni un euro.

Por el contrario, el artículo 33.3.b) de la Ley del IRPF considera que no hay ganancia ni pérdida patrimonial en el caso de transmisiones “mortis causa”. Y a ella se asimilaría la transmisión por pacto sucesorio.

“Por ejemplo, un padre puede transmitir inmuebles mediante pactos sucesorios a sus hijos, sin tener que tributar por una ganancia patrimonial en su IRPF. A su vez, estos hijos podrán transmitir estos inmuebles, tomando como valor de adquisición el declarado en el pacto sucesorio”, señala Salcedo.

En cuanto a la plusvalía municipal, el obligado a pagar este impuesto es el que adquiere la vivienda, pero la Ley de Haciendas Locales otorga a los municipios la posibilidad de establecer bonificaciones de hasta el 95% de la cuota íntegra del impuesto para herencias o para el pacto sucesorio.


Cambios en la valoración de inmuebles de cara al ITP y al ISyD

La base imponible de estos dos impuestos ya no será el valor real de los inmuebles, sino su valor de mercado. Y la normativa presume que éste es el valor de referencia aprobado por la Dirección General del Catastro. Por ello, será el contribuyente el que tenga que demostrar que dicho valor de referencia no se corresponde con el que realmente tiene el inmueble. Se invierte, por tanto, la carga de la prueba, y se imputa al contribuyente, recalca José María Salcedo.

De hecho, Castilla La Mancha desde 2015 ya utiliza este nuevo valor de referencia para motivar sus comprobaciones de valores, es decir, las comprobaciones que hace la CCAA para ver si se ha pagado correctamente el ITP por la compra de un inmueble o el ISyD por la herencia o donación de una propiedad.

Es decir, la Hacienda autonómica ya no va a hacer visita ni una comprobación in situ del inmueble vendido, heredado o donado, sino que la base imponible será dicho valor de referencia aprobado por Catastro.

Este valor de mercado será calculado a partir de precios de transacciones de inmuebles, según información facilitada por Notarios y Registradores, con lo que no habrá necesidad de visitar el inmueble y, por tanto, no habrá necesidad de saber el estado de conservación, materiales empleados, si está reformado o no, etc. Este nuevo valor de referencia del Catastro entrará en vigor en enero de 2022, con lo que afectará a todas las operaciones que se firmen a partir de esta fecha, no antes. 

Como se ha dicho, esta nueva valoración de mercado será el valor de referencia de Catastro y, por tanto, afectará tanto al ITP, como al ISyD y al Impuesto sobre el Patrimonio. Así, el contribuyente deberá tributar por dicho valor al comprar, heredar o recibir una vivienda en donación. 

Cada año, Catastro, antes del 30 de octubre, publicará "los elementos precisos para la determinación del valor de referencia de cada inmueble por aplicación de los citados módulos de valor medio y de los factores de minoración correspondientes, en la forma en la que reglamentariamente se determine." Y en los 20 primeros días de diciembre, se publicará en el BOE "anuncio informativo para general conocimiento de los valores de referencia de cada inmueble, que, al no tener condición de datos de carácter personal, podrán ser consultados de forma permanente a través de la Sede Electrónica del Catastro."

José María Salcedo resalta lo curioso que es que los datos recogidos antes de octubre de un determinado ejercicio, servirán para valorar inmuebles durante todo el ejercicio siguiente. Es decir, podríamos encontrarnos con inmuebles valorados en base a datos que se recopilaron hace más de un año. Por ejemplo, un inmueble transmitido en diciembre de 2022 se valorará con los datos recogidos antes de octubre de 2021, con las dudas jurídicas que ello genera, en cuanto adecuación a mercado de esta valoración, recalca el socio de Ático Jurídico.


Ojo con tributar conforme al valor de referencia en caso de escriturar por un importe superior

Salcedo recuerda que una de las batallas judiciales que se ha librado en los últimos años es la referida a qué ocurría cuando el comprador de una vivienda o el heredero de una casa tributaba en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) conforme al valor oficial aprobado por la Comunidad Autónoma, pese a haber escriturado por un valor superior.

Veámoslo con un ejemplo: el contribuyente que compra una vivienda por 450.000 euros, pero la valoración oficial de la Comunidad Autónoma correspondiente es de tan solo 270.000 euros. Muchos contribuyentes consideraban que, en este caso, podían tributar por el valor oficial de la Comunidad, sin exponerse a recibir una comprobación de valores. Y también, que el artículo 46.3 de la Ley del Impuesto de Transmisiones no era aplicable en estos casos.

Ahora con esta nueva ley antifraude fiscal el contribuyente está obligado a tributar por el valor escriturado si es superior al valor oficial de la Comunidad Autónoma de turno. Así, la nueva redacción del artículo 10 de la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales establece que “si el valor del bien inmueble declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada, o ambos son superiores a su valor de referencia, se tomará como base imponible la mayor de estas magnitudes”.

Además, idéntica previsión se incluye en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD, en el artículo 9).


Cómo impugnar el nuevo valor de referencia de Catastro

La nueva Ley introduce una presunción de las denominadas “iuris tantum”, consistente en que el valor de mercado de los inmuebles es el valor de referencia oficial aprobado por Catastro.

Hay dos vías para impugnar este valor de referencia:

·       Autoliquidar por el valor oficial y acto seguido solicitar la rectificación de la autoliquidación, impugnando además el valor de referencia.

·       Autoliquidar por el valor que el contribuyente estime que tiene la vivienda (suele ser el escriturado) y posteriormente recurrir la comprobación de valores que pudiera llegar de la administración autonómica. En este recurso se recurrirá tanto la liquidación, como el valor de referencia. En este caso, la Administración Tributaria resolverá previo informe preceptivo y vinculante de la Dirección General del Catastro, que ratifique o corrija el citado valor, a la vista de la documentación aportada. No obstante, en esta segunda opción existe el riesgo de que la Administración sancione además al contribuyente, por no autoliquidar conforme a la base imponible del impuesto, que es, precisamente, el valor de referencia de Catastro.

Es decir, será Hacienda quien solicitará a Catastro un informe para ratificar o corregir el valor de referencia de la vivienda comprada o heredada. Salcedo recuerda que se abre la puerta a impugnar la negativa de Hacienda a solicitar dicho informe, cuando dicha negativa no esté debidamente justificada.


La nueva valoración de inmuebles afecta también al Impuesto sobre el Patrimonio

La nueva valoración de inmuebles conforme al valor de referencia de Catastro también afecta al Impuesto sobre el Patrimonio. Así, el contribuyente no sólo deberá tributar por dicho valor al comprar, heredar o recibir en donación una vivienda, sino que en el caso del Impuesto sobre el Patrimonio deberá declarar los inmuebles en propiedad conforme al valor determinado o comprobado por la Administración a efectos de otros tributos. Es decir, el valor de referencia determinado por Catastro, a partir de enero de 2022, para la valoración de inmuebles en el ITP o el ISyD. 

“Esto perjudicará a aquellos contribuyentes que tengan inmuebles con un valor de adquisición, o catastral, muy bajo. Al añadirse en la comparación el valor oficial de Catastro, se verán obligados a tributar por este último valor. Y ello aumentará la tributación en el Impuesto sobre el Patrimonio. Es posible que algunos contribuyentes se vean obligados a tributar, cuando antes no tenían que hacerlo”, sentencia el abogado de Ático Jurídico.


La comprobación de valores también le llegará al vendedor del inmueble

La Ley antifraude fiscal también contempla que la comprobación de valores que se notifique al comprador de una vivienda por debajo del valor oficial también le llegue a los que vendieron o transmitieron el inmueble (donaciones o herencias).

Es decir, Hacienda aplicará la nueva valoración tanto al que transmite la vivienda, como al que la adquiere. En el caso de los vendedores, estos tendrán que pagar más IRPF porque Hacienda considera que el valor de escritura no es el de mercado (es decir, el valor de referencia de Catastro).

“Además, estas comprobaciones de valores cruzadas podrían tener también incidencia en el impuesto de plusvalía municipal. Transmisiones realizadas en pérdidas, y que por tanto no tributaron, podrían sobrevenidamente verse obligadas a tributar, como consecuencia de una nueva valoración administrativa, impuesta al vendedor. Eso sí, la estimación del recurso que, contra la valoración administrativa, presenten comprador o vendedor, aprovechará a ambos. Al menos Hacienda fomenta la solidaridad entre ambos, perseguidos por la misma causa”, comenta el abogado Salcedo.


Hacienda podrá volver a entrar en el domicilio de los contribuyentes “por sorpresa”

La nueva Ley de medidas y prevención de lucha contra el fraude también desactiva la reciente sentencia del Tribunal Supremo que impidió a la Inspección de Hacienda entrar en el domicilio del contribuyente por sorpresa, sin haberle siquiera notificado el inicio del procedimiento de inspección.

José María Salcedo recuerda que una de las cuestiones que el Supremo echó en cara a la Administración es la de que los Juzgados de lo Contencioso solo podían autorizar entradas domiciliarias, “para la ejecución forzosa de actos de la administración pública”. Por tanto, si tal acto no existía, porque la Inspección no se había iniciado, la autorización no podía concederse.

Pues bien, la Ley 11/2021 recién aprobada modifica el artículo 8.6 de la Ley 29/1998, que prevé ahora expresamente que “Los Juzgados de lo Contencioso-administrativo conocerán también de las autorizaciones para la entrada en domicilios y otros lugares constitucionalmente protegidos, que haya sido acordada por la Administración Tributaria en el marco de una actuación o procedimiento de aplicación de los tributos aún con carácter previo a su inicio formal cuando, requiriendo dicho acceso el consentimiento de su titular, este se oponga a ello o exista riesgo de tal oposición.”

En definitiva, la nueva redacción del precepto ya permite la solicitud de la autorización de entrada, aun con carácter previo al inicio formal del procedimiento, recalca el socio de Ático Jurídico.


FUENTE: IDEALISTA