¿Qué dice la DGT sobre la Tributación de operaciones en los préstamos hipotecarios?

Tras el reciente cambio de legislación, con respecto al ITP (Impuesto de Trasmisiones Patrimoniales) y AJD (Actos Jurídico Documentados), en los préstamos con garantía hipotecaria, han surgido dudas en lo que a su tributación se refiere, específicamente en relación con la determinación del sujeto pasivo y la aplicación de las exenciones. 

Los artículos origen de la polémica del TRLITP y AJD, en concreto: (i) el art. 29 para determinar expresamente que el sujeto pasivo del impuesto, cuando se trate de escrituras de constitución de préstamo con garantía hipotecaria, será el prestamista; y (ii) el art. 45.I.B) para reconocer una nueva exención objetiva del impuesto para las escrituras de préstamos hipotecarios en las que el prestatario sea alguna de las personas o entidades incluidas en la letra A) del art. 45.I, 

Así como, la Ley 5/2019 que entró en vigor el 16 de junio de 2019, modificó el TRLITP y AJD mediante la incorporación de un párrafo final en el art. 45.I B) para matizar que los beneficios fiscales y exenciones subjetivas concedidos por esta u otras leyes en la modalidad de cuota variable de documentos notariales del impuesto sobre actos jurídicos documentados no serán aplicables en las operaciones en las que el sujeto pasivo se determine en función del párrafo segundo del art. 29 del Texto Refundido, salvo que se dispusiese expresamente otra cosa.

A lo que la DGT, tras recibir una consulta vinculante, determina lo siguiente:

Determinación del sujeto pasivo. 

La DGT considera que la regla especial en virtud de la cual,  en las escrituras que formalizan operaciones de préstamo hipotecario, el prestamista es considerado sujeto pasivo, es de aplicación a las operaciones  de cesión de préstamos o créditos hipotecarios y novación de préstamos hipotecarios. 

Sin embargo, quedarían excluidos los siguientes casos: 


  • Préstamos o créditos con otras garantías distintas a la hipotecaria, por ejemplo, derechos de prenda, anticresis, etc.;
  • Constitución de derechos de hipoteca no vinculados a préstamos o créditos, por ejemplo, posposición, distribución o cancelación de hipoteca, etc.; o
  • Arrendamiento financiero y cancelación de garantías vinculadas a préstamos o créditos hipotecarios, por ejemplo, la cancelación de la hipoteca. 

Aquí se aplicaría la regla general que considera sujeto pasivo al adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expida.

Las exenciones relativas a préstamos con garantía hipotecaria. 

Según la DGT, continúan vigentes las exenciones aplicables a las escrituras de formalización de préstamos o  créditos hipotecarios relacionados con la subrogación o novación modificativa de estos, con las viviendas de protección oficial así como con determinadas operaciones de adquisición de inmuebles por el SAREB. No siendo aplicable la exención relacionada con la constitución y cancelación de préstamos, ya que ha dejado de tener efecto al haber pasado a ser sujeto pasivo la entidad financiera.

FUENTE: ADADE CENTRAL