- 23 de junio de 2025
Modificada la orden sobre valoración de inmuebles y determinados derechos para finalidades financieras
La reciente publicación en el BOE de la Orden ECM/599/2025, de 10 de junio introduce modificaciones sustanciales a la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, que regula los criterios de valoración de inmuebles y determinados derechos reales para fines financieros. La nueva disposición normativa entrará en vigor a los dos meses de su publicación (12 de agosto de 2025).
Estas modificaciones responden a la necesidad de adaptar los procedimientos de tasación a las nuevas exigencias urbanísticas, ambientales y tecnológicas, reforzando la seguridad jurídica y la calidad técnica de los informes de valoración.
Nuevas figuras urbanísticas válidas para la tasación
Uno de los cambios más significativos es la incorporación de nuevas figuras administrativas previas a la licencia de obras como base aceptada para obtener una tasación válida. Se trata de autorizaciones administrativas que permiten iniciar obras antes de obtener la licencia definitiva, siempre que cumplan con los siguientes requisitos:
- Permitir el inicio de la ejecución de obras, tras verificación técnica municipal.
- Acreditar el cumplimiento de parámetros urbanísticos esenciales (conformidad con condiciones volumétricas, uso del suelo, alineaciones, etc.).
- Representar una parte sustancial del proyecto: la ejecución debe tener entidad suficiente, medida en función del presupuesto de ejecución material.
- Ser registrables: debe acreditarse la inscripción de la declaración de obra nueva.
Con esta modificación se da respuesta a situaciones frecuentes en el ámbito urbanístico, donde los plazos de tramitación de licencias son extensos y es necesario actuar con mayor agilidad jurídica y financiera.
Introducción del principio de sostenibilidad en la tasación
Se introduce, por primera vez en esta normativa, el principio de sostenibilidad, que tiene como objetivo integrar en la valoración aquellos elementos relacionados con el impacto ambiental y la eficiencia energética del inmueble.
Este principio contempla:
- La incorporación de factores medioambientales al valor del inmueble, siempre que estos sean reconocidos por el mercado y técnicamente cuantificables.
- La valoración de los riesgos medioambientales y climáticos (tanto físicos como de transición), en coherencia con los requisitos de supervisión bancaria y financiera.
- La posibilidad de que el impacto de estos factores sea positivo o negativo en la tasación, según el caso concreto.
Esta incorporación está alineada con los estándares europeos en materia de finanzas sostenibles y representa un avance importante hacia una valoración inmobiliaria más responsable y adaptada a los retos medioambientales actuales.
Obligatoriedad del Certificado de Eficiencia Energética
Como parte del enfoque sostenible, se establece la obligatoriedad de integrar el Certificado de Eficiencia Energética (CEE) en la documentación de la tasación:
- Para edificios terminados, deberá aportarse el CEE debidamente registrado.
- Para edificios en construcción o proyecto, se acepta la copia del certificado junto con el justificante de solicitud de inscripción.
Es importante destacar que esta obligación no implica que las sociedades de tasación deban emitir dicho certificado, sino únicamente integrarlo en su análisis como parte del proceso documental.
Mejoras técnicas y formales en los informes de tasación
Se introducen múltiples ajustes técnicos con el objetivo de mejorar la calidad, claridad y seguridad jurídica de los informes de tasación:
- Reducción del plazo de actualización de tasaciones en el ámbito asegurador de tres a dos años.
- Inclusión obligatoria de un índice al inicio del informe, para facilitar la localización de información.
- Firma electrónica obligatoria de todos los firmantes del informe de tasación.
- Eliminación del uso de fotocopias del libro registral, garantizando así la validez actualizada del dato registral.
- Obligatoriedad del proyecto visado para edificios en construcción, además de la documentación catastral cuando exista.
- Justificación expresa del tipo de superficie utilizada cuando no se adopte la superficie útil comprobada, tanto en el cálculo por comparación como en la homogeneización valorativa.
Cambios en la metodología de valoración por comparación
Se refuerzan los requisitos técnicos del método de comparación, el más común en valoraciones inmobiliarias:
- Se debe identificar la fuente de cada testigo utilizado (por ejemplo, portales inmobiliarios, catastro, registros).
- Es obligatorio justificar la ponderación aplicada a los testigos, para garantizar la trazabilidad del cálculo.
- El informe debe especificar si la homogeneización se realiza sobre el valor unitario o sobre el valor total.
Estas medidas buscan asegurar que el proceso de comparación sea riguroso y transparente.
Regulación del uso de métodos automatizados de valoración (AVM)
La nueva orden establece por primera vez un marco legal para los métodos automatizados de valoración (AVM), especialmente para la actualización del valor de las garantías inmobiliarias, tal como prevé el Real Decreto-ley 24/2021. Aunque su desarrollo se completará mediante circular del Banco de España, la norma ya introduce principios básicos para su uso seguro y controlado.
Advertencias específicas: ampliación del plazo de previsión
Se actualiza el régimen de advertencias específicas en los informes de tasación:
- El nuevo marco permite advertir una previsión de caída significativa del valor de tasación en un plazo de hasta 18 meses desde la caducidad del informe, sin necesidad de que dicha caída se mantenga durante un periodo determinado.
Este cambio facilita una mayor proactividad y previsión en la gestión del riesgo inmobiliario por parte de las entidades financieras y aseguradoras.
Conclusión
La Orden ECM/599/2025 supone una revisión profunda y estratégica del marco normativo de la tasación inmobiliaria en España, adaptándolo a las nuevas exigencias urbanísticas, sostenibles y digitales. Las entidades financieras, tasadoras, aseguradoras y profesionales del derecho inmobiliario deberán revisar y actualizar sus protocolos internos, para cumplir con los nuevos requerimientos y aprovechar las oportunidades que brinda este nuevo marco legal.
ADADE Central