- 23 de septiembre de 2025
La venta de inmuebles a cambio de bitcoins se considera permuta y tributa en IRPF e ITP
La Consulta Vinculante V0935-25, publicada el 27 de mayo de 2025 por la Subdirección General de Operaciones Financieras, despeja dudas sobre un escenario cada vez más frecuente en el mercado: la venta de inmuebles a cambio de criptomonedas, concretamente bitcoins. Hacienda concluye que estas operaciones constituyen una permuta, con implicaciones fiscales tanto en el IRPF como en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).
Impacto en el IRPF
La transmisión de un inmueble a cambio de bitcoins no se califica como una compraventa, sino como una permuta. En este contexto:
- Se genera una ganancia o pérdida patrimonial para el transmitente.
- La diferencia se calcula entre el valor de adquisición del inmueble y el mayor de estos dos importes:
- el valor de mercado del bien o derecho entregado,
- o el valor de mercado del bien o derecho recibido a cambio.
- Esta alteración patrimonial se integra en la base imponible del ahorro, en el ejercicio en que tenga lugar la operación.
Tributación en el ITP y AJD
La consulta aclara que la operación tiene efectos también en el ámbito de los tributos indirectos:
- En el ITPO, cada una de las partes debe tributar por el valor comprobado de lo que adquiere, salvo que el declarado sea superior.
- El comprador del inmueble, al entregar criptomonedas como pago, pasa a ser sujeto pasivo del impuesto y debe tributar por la adquisición de criptomonedas.
- La Dirección General de Tributos mantiene que las criptomonedas son bienes inmateriales. Solo si el transmitente de los bitcoins actuara como empresario o profesional, la operación podría quedar sujeta a IVA.
Determinación de la base imponible
La base imponible de la adquisición de criptomonedas se fijará conforme al artículo 10 del Texto Refundido de la Ley del ITPAJD:
- Como regla general, se tomará su valor de mercado.
- Si el valor declarado, el precio o la contraprestación pactada fueran superiores, se tomará la mayor de estas cifras.
- El tipo de gravamen aplicable será el que cada comunidad autónoma establezca para los bienes muebles, en virtud de la Ley 22/2009.
Un criterio que aporta seguridad jurídica
La resolución supone un paso más en la consolidación del marco tributario aplicable a las criptomonedas. Con ello, la DGT ofrece claridad normativa en un terreno hasta ahora ambiguo, aportando seguridad jurídica a asesores fiscales y contribuyentes que participan en operaciones de transmisión de inmuebles mediante criptomonedas.
En la práctica, esta consulta vinculante confirma que la compraventa inmobiliaria con bitcoins no puede entenderse como una simple compraventa, sino que exige al contribuyente aplicar el régimen de permutas, con todas sus consecuencias fiscales.
Qué deben tener en cuenta los asesores fiscales
- Clasificar la operación como permuta, no como compraventa.
- Calcular la ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF sobre la base del valor de adquisición del inmueble y el valor de mercado de las criptomonedas recibidas.
- Verificar la tributación en ITP y AJD: el comprador tributa por la adquisición de criptomonedas como bienes inmateriales.
- Atender al valor de mercado y al declarado, utilizando siempre el mayor de ambos para determinar la base imponible.
- Revisar el tipo impositivo aplicable en la comunidad autónoma correspondiente, al tratarse de bienes muebles.
Evaluar la posible sujeción a IVA, en caso de que el transmitente de las criptomonedas actúe como empresario o profesional.