- 15 de diciembre de 2025
El Tribunal Supremo determina los efectos en el IRPF de la resolución de una permuta de suelo por obra futura
El Tribunal Supremo ha clarificado un aspecto relevante en la fiscalidad inmobiliaria: qué ocurre en el IRPF cuando se resuelve un contrato de permuta de suelo por obra futura por incumplimiento, especialmente cuando la entrega de los inmuebles no se realiza en el plazo pactado. La respuesta llega mediante la Sentencia 1354/2025, de 27 de octubre (ECLI:ES:TS:2025:4718), que fija criterio sobre la existencia —o no— de alteración patrimonial en estos supuestos.
La cuestión se planteaba sobre un contrato inicialmente generador de una ganancia patrimonial para el transmitente del suelo, derivada de la entrega futura de obra construida. Sin embargo, ante los incumplimientos de la parte obligada a construir, ambas partes decidieron resolver el contrato al amparo del artículo 1124 del Código Civil.
La clave jurídica: efectos “ex tunc”
El Tribunal Supremo subraya que la resolución contractual por el artículo 1124 del Código Civil produce efectos ex tunc, esto es, retroactivos:
la situación vuelve al punto de partida como si el contrato nunca hubiera existido.
A partir de este enfoque, el Tribunal concluye que:
- La resolución elimina todas las obligaciones pactadas y deja sin efecto la transmisión inicial del suelo.
- En consecuencia, no existe ganancia patrimonial derivada de la permuta, porque jurídicamente nunca llegó a producirse una alteración patrimonial válida.
- Tampoco se genera una “segunda” alteración patrimonial por la resolución del contrato, ya que esta no implica transmisión alguna, sino la ineficacia total del negocio jurídico inicial.
El único supuesto que podría generar tributación sería el eventual resarcimiento de daños o abono de intereses, si los hubiera, por su carácter autónomo.
Una doctrina coherente con la nulidad retroactiva del contrato
El Supremo conecta esta interpretación con su propia jurisprudencia civil:
cuando la resolución nace de la exceptio non adimpleti contractus —implícita en el art. 1124 CC—, el contrato se tiene por inexistente desde el origen. El efecto es equiparable al de una condición resolutoria pactada entre las partes: el negocio jurídico queda privado de validez desde el mismo momento en que se celebró.
Por ello, el Alto Tribunal insiste en que ninguna de las transmisiones previstas en el contrato inicial llegó a producir efectos, lo que incluye su repercusión en el IRPF.
Reflexión final
La sentencia aporta seguridad jurídica en un ámbito especialmente complejo, al confirmar que la resolución retroactiva de una permuta por incumplimiento elimina la alteración patrimonial que hubiera originado una ganancia en el IRPF. De este modo, solo serán fiscalmente relevantes los importes indemnizatorios o intereses que puedan derivarse del incumplimiento, nunca la permuta frustrada.