- 10 de marzo de 2026
El TEAC fija doctrina sobre el prorrateo de gastos en IRNR en apartamentos turísticos con “rental pool”
La tributación de los apartamentos turísticos explotados mediante sistemas de “rental pool” vuelve a situarse en el foco interpretativo. En particular, la determinación del prorrateo de gastos deducibles en el Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR) plantea dudas cuando el rendimiento del propietario no depende exclusivamente de la ocupación efectiva de su unidad.
En su resolución n.º 5682/2022, de 18 de diciembre de 2025, el Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) desestima la reclamación formulada frente a una liquidación provisional del IRNR y establece un criterio claro y vinculante para el cálculo del prorrateo en complejos sometidos a “rental pool”, doctrina que reitera en la resolución n.º 5919/2022 de la misma fecha.
El marco normativo: IRNR y deducción de gastos
El Tribunal parte de los artículos 12.1, 13.1.g) y 24 de la Ley del IRNR, que someten a gravamen las rentas inmobiliarias obtenidas en territorio español por contribuyentes no residentes.
Recuerda, además, que los residentes en la Unión Europea o en el Espacio Económico Europeo con intercambio efectivo de información pueden deducir los gastos previstos en la Ley del IRPF, siempre que:
- Estén directamente relacionados con los rendimientos obtenidos en España.
- Presenten un vínculo económico directo e indisociable con la actividad.
Conforme al artículo 23.1 de la Ley del IRPF y a la doctrina consolidada:
- Los gastos periódicos como IBI, seguros, comunidad o suministros se deducen en proporción a los días en que el inmueble estuvo arrendado y generó rendimientos.
- Los gastos de reparación y conservación son deducibles con carácter general, según su propia naturaleza.
La cuestión controvertida radica en determinar qué días deben considerarse “alquilados” en un sistema donde la renta no se calcula exclusivamente por ocupación individual.
La singularidad del sistema “rental pool”
El TEAC describe el “rental pool” como un mecanismo por el que los ingresos de arrendamiento de las unidades de un mismo grupo se distribuyen conforme a la ocupación media del conjunto.
En la práctica:
- El propietario puede percibir rendimiento aunque su apartamento no haya estado ocupado de forma efectiva.
- Si su ocupación efectiva es inferior a la media, cobra conforme a dicha media.
- Si es superior, igualmente percibe la renta media.
Esta mecánica altera el esquema clásico de imputación de ingresos y obliga a redefinir el criterio de prorrateo de gastos.
El criterio fijado: la mayor de dos magnitudes
El TEAC concluye que, cuando el rendimiento se determina conforme a la ocupación media del pool, los días correspondientes a esa media deben computarse como días ocupados y generadores de renta a efectos del prorrateo de gastos.
En consecuencia, el porcentaje deducible deberá calcularse tomando la mayor de estas dos magnitudes certificadas por la dirección del complejo:
- La media de ocupación del pool.
- Los días de ocupación efectiva de la unidad.
Se rechaza así la pretensión de considerar no deducibles todos los días salvo los estrictamente ocupados por huéspedes en el apartamento concreto, pero se admite la aplicación de la magnitud más favorable entre ocupación efectiva y ocupación media.
El tiempo no reservado no equivale a ocupación
El Tribunal también examina el impacto del artículo 68.3 de la Ley 15/2018, de turismo, ocio y hospitalidad de la Generalitat Valenciana, que limita a cuatro meses anuales (120 días) la reserva ventajosa a favor del propietario.
El TEAC aclara que:
- El propietario puede no agotar ese límite.
- El tiempo no reservado queda a disposición del operador.
- Si no hay ocupación ni rendimiento, el riesgo recae sobre el propietario.
Por tanto, no puede identificarse automáticamente el tiempo no reservado con tiempo ocupado o generador de renta. Tampoco procede recalcular el prorrateo excluyendo de forma automática los cuatro meses máximos reservables.
Implicaciones prácticas para el asesor fiscal
La resolución introduce un criterio técnico que obliga a revisar la metodología de cálculo en este tipo de explotaciones.
Para el asesor fiscal que gestiona rentas inmobiliarias de no residentes, el análisis deberá centrarse en:
- La certificación de la ocupación media del pool.
- La ocupación efectiva de la unidad concreta.
- La aplicación sistemática de la mayor de ambas magnitudes en el prorrateo.
La doctrina del TEAC aporta seguridad jurídica en un ámbito caracterizado por estructuras contractuales complejas. Sin embargo, también incrementa la exigencia probatoria y documental, ya que el cálculo del porcentaje deducible dependerá de datos certificados por la dirección del complejo y de la correcta interpretación del sistema de distribución de ingresos.
En definitiva, el criterio fijado confirma que, en entornos de “rental pool”, el análisis fiscal no puede realizarse con los parámetros tradicionales del arrendamiento individual. El asesor deberá integrar la lógica económica del sistema colectivo en la determinación del rendimiento neto, evitando extrapolaciones automáticas que puedan derivar en regularizaciones futuras.